DTG, DPE collectif et PPT : obligations 2025 et impasses dans les petites copropriétés

 

Ce que la loi impose, ce que le terrain rend possible, ce que vous devez savoir avant de commander un DTG ou un PPT en copropriété

 

Introduction

 

Depuis début 2024, la réglementation française autour du DPE collectif, du Diagnostic Technique Global (DTG) et du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) connaît une accélération sans précédent. Les décrets tombent, les obligations se superposent, les échéances s’annoncent, mais sur le terrain, la réalité des copropriétés françaises — en particulier les plus petites, les plus anciennes, les plus hétérogènes — entre souvent en collision avec les modèles réglementaires.

 

Que faire quand une copropriété est composée uniquement de logements chauffés individuellement ? Quand il n’existe aucun équipement mutualisé ? Quand l’immeuble, parfois réhabilité partiellement, ne permet pas de produire un DPE collectif réglementaire ? Faut-il malgré tout remplir la case “DPE” dans un DTG ? Doit-on intégrer des scénarios de travaux irréalisables dans un PPT, simplement parce que le logiciel le propose ?

 

Chez DTG Patrimoine, ces questions ne sont pas théoriques. Elles surgissent chaque semaine lors de missions en Normandie, en Île-de-France, dans les Hauts-de-France ou en Auvergne. Et elles appellent des réponses documentées, techniques, mais aussi pragmatiques.

 

Cet article a pour vocation de devenir une référence nationale, claire, rigoureuse, fondée sur le droit mais ancrée dans la réalité. Vous êtes syndic, copropriétaire, gestionnaire, diagnostiqueur ou simple curieux ? Ce qui suit vous concerne directement.

 

Sommaire

1. Le cadre réglementaire du DTG, du DPE collectif et du PPT en 2025

2. DPE collectif : quand est-il obligatoire, et quand devient-il inapplicable ?

3. Le contenu obligatoire d’un DTG : que faire sans DPE réglementaire ?

4. PPT et petites copropriétés : que peut-on raisonnablement exiger ?

5. Méthodologie terrain : ce que nous appliquons chez DTG Patrimoine

6. Conclusion : vers une doctrine réaliste du diagnostic global

 

 

1. Le cadre réglementaire du DTG, du DPE collectif et du PPT en 2025 

 

Depuis la Loi ALUR de 2014 jusqu’aux décrets les plus récents de 2023, le diagnostic technique des copropriétés s’est progressivement structuré autour de trois piliers : le DTG (Diagnostic Technique Global), le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique à l’immeuble) et le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux).

 

Ces trois dispositifs visent à anticiper la dégradation du bâti, à réduire la consommation énergétique et à responsabiliser les copropriétés sur leur avenir technique et financier. Mais entre les textes législatifs et la réalité des immeubles, il y a souvent un écart — parfois infranchissable.

 

Voici le socle réglementaire à connaître en 2025.

 

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

 

Le DTG est obligatoire uniquement dans les cas suivants :

• Lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans est mis pour la première fois en copropriété (article L731-4 du Code de la construction et de l’habitation),

• Lorsqu’une copropriété est visée par une procédure d’insalubrité ou d’arrêté préfectoral.

 

Dans tous les autres cas, il reste facultatif, mais il est souvent commandé volontairement pour anticiper la mise en place du PPT ou obtenir une vision claire de l’état global du bâtiment.

 

Le DTG doit comporter au minimum cinq volets obligatoires :

1. Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,

2. Une évaluation de la situation réglementaire de la copropriété,

3. Une analyse de la gestion technique et patrimoniale,

4. Un DPE collectif ou audit énergétique, si exigible,

5. Un scénario de travaux hiérarchisé sur 10 ans, chiffré et priorisé.

 

À noter : le DPE collectif n’est obligatoire dans le DTG que si la copropriété y est soumise. Cela signifie qu’un DTG peut être complet et conforme sans DPE, si ce dernier est techniquement ou juridiquement inapplicable. C’est un point de droit fondamental que beaucoup de professionnels ignorent.

 

Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique à l’immeuble)

 

Depuis le décret du 23 novembre 2022, le DPE collectif devient progressivement obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 2 lots principaux construites avant 2013, selon un calendrier précis :

• Depuis le 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots,

• À partir du 1er janvier 2025 : pour celles de 51 à 200 lots,

• À partir du 1er janvier 2026 : pour celles de moins de 50 lots.

 

Le DPE collectif suit un protocole réglementé par l’arrêté du 21 décembre 2023, avec des exigences précises sur :

• l’homogénéité des logements,

• les équipements collectifs (chauffage, ECS, ventilation),

• et la représentativité des données.

 

En l’absence de système collectif, ou en cas de trop grande disparité thermique entre les logements, le DPE collectif peut devenir techniquement inapplicable. C’est notamment le cas dans de nombreuses copropriétés anciennes, réhabilitées partiellement, ou dans les immeubles mixtes où aucun poste énergétique n’est mutualisé.

 

Dans ces situations, l’obligation légale entre en conflit avec l’impossibilité pratique, et seule une approche rigoureuse — documentée dans le DTG — permet d’y répondre légalement.

 

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

 

Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans à partir de :

• 1er janvier 2023 : pour les copropriétés de plus de 200 lots,

• 1er janvier 2024 : pour les copropriétés de 51 à 200 lots,

• 1er janvier 2025 : pour les copropriétés de moins de 51 lots.

 

Le PPT repose sur une analyse technique et énergétique du bâtiment, qui débouche sur une programmation de travaux à l’échelle de 10 ans. Cette programmation doit intégrer :

• la conservation du bâti (gros œuvre, sécurité, structure),

• la performance énergétique (isolation, chauffage, menuiseries),

• la réduction des coûts à moyen terme (efficacité, entretien, amélioration).

 

Le PPT s’appuie très souvent sur le DTG comme socle préalable. Mais comme nous le verrons, il peut être biaisé si les données thermiques (issues d’un DPE collectif) sont incorrectes, forcées ou générées par défaut.

 

Un empilement logique… mais fragile dans la pratique

 

En théorie, DTG + DPE collectif + PPT forment un triptyque cohérent.

 

En pratique, ils reposent sur des conditions techniques rarement réunies dans les petites copropriétés, qui composent pourtant l’essentiel du parc ancien français. Chauffage individuel, réhabilitations hétérogènes, accès impossible à certains logements, contraintes urbaines : ces facteurs rendent caducs de nombreux DPE collectifs réglementaires et fragilisent la validité des scénarios de travaux proposés.

 

C’est ici que commence le vrai sujet : faut-il forcer le cadre ou l’adapter au réel ?

 

2. DPE collectif : quand est-il obligatoire, et quand devient-il inapplicable ? 

 

Le DPE collectif, nouveau pivot des politiques publiques en matière de performance énergétique du bâtiment, tend à devenir un passage obligé pour toutes les copropriétés françaises construites avant 2013. Mais cette obligation, posée par l’article L126-31 du CCH, se heurte dans de nombreux cas à des réalités techniques et réglementaires bien plus complexes.

 

Quand le DPE collectif est-il obligatoire ?

 

La loi est claire : toute copropriété de plus de deux lots principaux, construite avant 2013, doit faire réaliser un DPE collectif avant l’échéance correspondante :

• 1er janvier 2024 : plus de 200 lots,

• 1er janvier 2025 : entre 51 et 200 lots,

• 1er janvier 2026 : moins de 51 lots.

 

Ce DPE doit porter sur l’ensemble du bâtiment, et respecter un cadre méthodologique strict défini par l’arrêté du 21 décembre 2023. Il repose notamment sur une analyse thermique représentative, basée sur :

• la présence de systèmes collectifs (chauffage, eau chaude, ventilation),

• une homogénéité de l’enveloppe et des caractéristiques thermiques des logements,

• une accessibilité suffisante aux données et aux volumes privatifs.

 

Et quand devient-il inapplicable en pratique ?

 

La loi ne prévoit pas d’exonération formelle. Mais l’arrêté du 21 décembre 2023 contient en creux les conditions de validité du DPE collectif, et donc ses limites techniques.

 

En particulier, un DPE collectif est difficilement réalisable, voire techniquement inapplicable, dans les cas suivants :

• Tous les logements sont chauffés individuellement, avec des systèmes disparates (électrique, gaz, poêles).

• Il n’existe aucun équipement mutualisé (pas de chaudière collective, de VMC commune, de production ECS centralisée).

• L’enveloppe thermique est fortement hétérogène (rénovation partielle, fenêtres remplacées à des périodes différentes, isolations variables).

• Une partie significative des logements est inaccessible à la visite, rendant impossible un échantillonnage fiable.

 

Dans ces configurations, le DPE collectif perd sa valeur réglementaire. Il ne peut plus répondre aux exigences de l’arrêté. Le diagnostiqueur est alors fondé à refuser de produire un DPE réglementaire, et à proposer un diagnostic énergétique global hors cadre, accompagné d’une note explicative, comme le fait DTG Patrimoine avec son Annexe A intégrée au DTG.

 

Cas concret : Dieppe, l’expertise face aux limites réglementaires

 

Immeuble de 5 niveaux en centre-ville de Dieppe, réhabilité entre 2000 et 2005, comprenant 4 logements en chauffage individuel. Chaque logement dispose de son propre système (électrique ou gaz), sans mutualisation des réseaux. La production d’eau chaude est également individualisée. Aucun système de ventilation mécanique commun n’existe. Les menuiseries ont été remplacées récemment par du double vitrage performant. L’espace extérieur est restreint, et l’environnement urbain dense est soumis à des contraintes architecturales fortes.

 

Dans le cadre du DTG, une analyse énergétique de l’immeuble a été réalisée. Le bâtiment a été classé en D (207 kWh/m²/an), proche du seuil C. À partir de cette base, une étude d’amélioration énergétique a été menée pour identifier les leviers d’optimisation possibles.

 

Mais l’expertise technique a révélé des limites majeures :

• L’installation d’une pompe à chaleur était impossible faute d’espace technique suffisant,

• La pose de panneaux solaires était incompatible avec l’urbanisme local et l’orientation des toitures,

• Les fenêtres étaient déjà performantes et ne justifiaient aucune opération.

 

Face à ces constats, une seule opération a été retenue : l’isolation thermique de la façade nord-ouest, estimée à 19 000 € TTC. Cette intervention, techniquement réalisable et cohérente avec l’état du bâtiment, a été intégrée au Plan Pluriannuel de Travaux, avec une justification complète.

 

Toutes les autres hypothèses d’amélioration ont été écartées par l’expert, jugées non pertinentes ou non réalisables. Cette décision, pleinement assumée, repose sur une lecture rigoureuse du bâti, de sa configuration, de son environnement réglementaire, et des objectifs réels de performance.

 

L’approche adoptée à Dieppe montre que le DPE collectif, même lorsqu’il est réalisable en apparence, doit être soumis à une analyse critique par un professionnel compétent. Ce n’est pas la grille théorique qui détermine les travaux à faire, mais bien la confrontation entre l’analyse énergétique, le potentiel technique réel, et les enjeux patrimoniaux de l’immeuble.

 

 

3. Le contenu obligatoire d’un DTG : que faire sans DPE réglementaire ? 

 

Le Diagnostic Technique Global n’est pas un simple audit de l’état général d’un bâtiment. C’est un document à valeur juridique, prévu par l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui doit permettre à la copropriété de se projeter dans les dix prochaines années, tant sur le plan technique que financier et énergétique.

 

Son contenu est défini réglementairement. Il comprend cinq volets indissociables :

1. L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,

2. L’évaluation de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales,

3. L’analyse des améliorations possibles de la gestion patrimoniale,

4. Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,

5. La programmation hiérarchisée des travaux à réaliser sur dix ans, avec estimation financière.

 

Mais c’est le quatrième volet, énergétique, qui suscite le plus de controverses sur le terrain, notamment dans les petites copropriétés sans équipement collectif. Faut-il y intégrer un DPE collectif ? Est-il possible d’y substituer une autre forme d’analyse ? Quelle est la marge d’interprétation légale ?

 

Le DPE dans le DTG : une obligation conditionnelle

 

Contrairement à ce que beaucoup pensent, le DPE n’est pas automatiquement exigible dans tous les DTG.

 

Le texte ne parle pas de “DPE collectif” au sens strict, mais exige :

 

“un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique, s’il y a lieu”

(source : article L731-1 CCH, alinéa 4).

 

La formule “s’il y a lieu” est essentielle. Elle implique une conditionnalité : le DPE ou l’audit ne sont exigibles que si les caractéristiques de l’immeuble le permettent et le justifient.

 

Autrement dit :

• Si l’immeuble ne dispose d’aucun équipement collectif,

• Si les logements sont trop disparates thermiquement,

• Si l’accès aux logements est limité ou impossible,

alors il est parfaitement légal de produire un DTG sans DPE réglementaire.

 

Ce que la loi interdit, ce n’est pas de ne pas produire de DPE, mais de ne pas le justifier.

 

Comment justifier l’absence de DPE réglementaire dans le DTG ?

 

Chez DTG Patrimoine, la réponse à cette situation est claire et documentée.

 

Nous intégrons à chaque DTG concerné une note explicative standardisée, que nous appelons Annexe A, dont l’objet est triple :

1. Justifier l’inapplicabilité du DPE collectif réglementaire, au regard des critères de l’arrêté du 21 décembre 2023 (absence de mutualisation, hétérogénéité, inaccessibilité),

2. Présenter une analyse énergétique complète, à partir de l’enveloppe globale du bâtiment, avec classement énergétique à l’immeuble (et non par échantillonnage),

3. Expliquer les limites de cette analyse, en précisant que certains postes techniques ne peuvent être estimés avec précision sans un accès complet aux logements.

 

Cette approche permet de produire un DTG conforme au cadre réglementaire, tout en protégeant juridiquement la mission contre toute remise en cause future.

 

Un DTG sans DPE, mais pas sans analyse thermique

 

L’absence de DPE collectif réglementaire ne signifie pas l’absence d’analyse énergétique.

 

Au contraire, dans tous les cas où le DPE réglementaire ne peut être produit, une étude thermique à l’échelle du bâtiment est systématiquement réalisée. Elle permet :

• De situer globalement la performance énergétique du bâti,

• D’identifier des pistes réalistes d’amélioration (isolation ciblée, ventilation, travaux de façade),

• D’alimenter la programmation des travaux du Plan Pluriannuel, avec cohérence et crédibilité.

 

L’important est de ne pas confondre la méthodologie réglementaire du DPE collectif avec la compétence thermique réelle du professionnel. Ce n’est pas le cadre qui fonde la légitimité d’un diagnostic, mais la pertinence de l’analyse, sa justification technique, et sa mise en cohérence avec l’état du bâtiment.

 

4. PPT et petites copropriétés : que peut-on raisonnablement exiger ? 

 

Depuis le décret n°2023-796 du 18 août 2023, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu un outil structurant de la stratégie patrimoniale en copropriété. Sa vocation : planifier sur dix ans les travaux nécessaires pour préserver l’immeuble, en assurer la sécurité, optimiser sa performance énergétique et anticiper les coûts futurs.

 

Mais comme souvent, les textes ont été pensés pour des copropriétés importantes, homogènes, bien gérées, et sont désormais imposés à l’ensemble du parc, y compris aux petites copropriétés anciennes, parfois quasi-inertes sur le plan décisionnel, souvent sans syndic professionnel, avec des occupants modestes ou des propriétaires bailleurs déconnectés.

 

Dans ce contexte, faut-il appliquer la logique du PPT à tout prix ? Ou convient-il de l’adapter à la réalité économique, technique et sociale de l’immeuble ?

 

Ce que le décret impose à partir de 2025

 

À compter du 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de moins de 51 lots, construites depuis plus de 15 ans, devront avoir établi un PPT conforme, sauf si un DTG récent (<10 ans) atteste de l’absence de travaux nécessaires dans les 10 ans.

 

Le PPT doit comprendre :

• Une analyse de l’état du bâtiment (gros œuvre, réseaux, sécurité),

• Une évaluation de la performance énergétique,

• Une programmation de travaux à l’échelle de 10 ans, avec hiérarchisation,

• Un chiffrage prévisionnel,

• Et, le cas échéant, une articulation avec les subventions ou aides possibles.

 

Sur le papier, l’outil est complet. Mais dans les faits, le PPT peut s’avérer absurde dans certains immeubles, en particulier :

• Si les logements sont chauffés individuellement avec des systèmes non mutualisables,

• Si aucun projet de travaux n’est envisageable à court ou moyen terme,

• Si les occupants sont dans l’incapacité économique de financer des interventions collectives,

• Si l’immeuble a déjà fait l’objet de rénovations récentes ciblées, ne laissant que peu de marges d’amélioration pertinentes.

 

Le risque : un PPT gonflé, fictif, ou inapplicable

 

Trop souvent, le PPT devient un document automatique, fondé sur des extrapolations logicielles ou des modèles préconçus, déconnectés de la réalité technique du bâtiment.

 

C’est là que le professionnel de terrain fait toute la différence.

 

Chez DTG Patrimoine, nous refusons d’intégrer dans le PPT :

• des scénarios irréalistes ou physiquement inapplicables (pompes à chaleur sur cour fermée, isolation extérieure interdite par le PLU, etc.),

• des chiffrages fantaisistes issus d’un copier-coller standard,

• des programmations non votables, qui relèvent de l’utopie budgétaire.

 

Au contraire, chaque plan de travaux est :

• calibré sur l’état réel de l’immeuble, à partir d’une inspection minutieuse et d’une analyse structurelle précise,

• chiffré sur la base de devis moyens contextualisés (zone géographique, accessibilité, matériaux spécifiques),

• filtré selon les priorités techniques et les capacités réelles de mobilisation de la copropriété.

 

Une doctrine raisonnable : prioriser, documenter, assumer

 

Le rôle du professionnel chargé du PPT n’est pas de cocher des cases, mais de produire un document intelligent, assumé, et utile à la copropriété.

 

Cela signifie :

• Ne pas proposer de travaux que l’on sait inapplicables,

• Ne pas forcer des préconisations énergétiques uniquement pour répondre à un modèle réglementaire rigide,

• Expliquer clairement pourquoi certains axes d’amélioration sont écartés ou différés,

• Et, surtout, assumer cette sélection par une note explicative rigoureuse en annexe du rapport.

 

Le PPT ne doit pas être une fiction technique, mais une projection crédible, fondée sur l’état, le contexte, et les perspectives réalistes de l’immeuble.

 

5. Méthodologie terrain : ce que nous appliquons chez DTG Patrimoine 

 

Chez DTG Patrimoine, nous ne remplissons pas des modèles. Nous diagnostiquons, analysons, arbitrons. Chaque immeuble est unique, chaque copropriété a sa structure propre, son histoire, ses failles visibles ou latentes, ses limites techniques, ses obstacles réglementaires, et parfois son inertie sociale. C’est pourquoi nous avons développé une méthodologie d’intervention spécifique, rigoureuse, documentée, et surtout adaptable.

 

Voici ce qui fait notre différence.

 

Un DTG documenté, pas juste coché

 

Nous concevons le Diagnostic Technique Global non pas comme un produit standard, mais comme un rapport d’expertise à valeur probante. Chaque DTG que nous produisons contient :

• une analyse descriptive complète du bâtiment, hiérarchisée par niveaux et façades,

• une identification minutieuse des désordres (structure, étanchéité, sécurité, équipements),

• une étude thermique globale, même sans DPE collectif réglementaire,

• et, lorsqu’il est impossible de produire un DPE au sens de l’arrêté du 21 décembre 2023, une note de cadrage technique et juridique motivée, que nous appelons Annexe A.

 

Cette note n’est pas un prétexte : c’est un outil de protection juridique pour le client, et un acte professionnel assumé par notre cabinet.

 

Un DPE à l’immeuble quand le DPE collectif est inapplicable

 

Dans de nombreuses petites copropriétés, le DPE collectif réglementaire est, de fait, inapplicable. Soit parce qu’il n’y a aucun chauffage collectif, soit parce que l’hétérogénéité thermique des logements rend tout échantillonnage non représentatif, soit parce que les accès aux logements sont limités.

 

Dans ces cas, nous réalisons un DPE à l’immeuble complet, basé sur une analyse thermique du bâtiment entier, intégrant les données disponibles (plans, matériaux, volumes chauffés, ponts thermiques, menuiseries, orientation, etc.).

 

Nous assumons que cette approche :

• est plus pertinente que la grille réglementaire dans les configurations atypiques,

• permet une lecture énergétique utile pour le PPT,

• et surtout qu’elle respecte l’intention du législateur : permettre aux copropriétés de se projeter vers des travaux raisonnés, et non appliquer une norme hors sol.

 

Un PPT utile, jamais automatique

 

Le Plan Pluriannuel de Travaux est pour nous un outil de projection stratégique, pas une formalité administrative.

 

Nous refusons d’y intégrer :

• des équipements irréalistes (pompes à chaleur sur cour enclavée, VMC centralisée sur cage d’escalier non ventilée),

• des travaux déjà réalisés (remplacement de menuiseries),

• ou des projections financières artificielles, fondées sur des ratios fictifs.

 

Chaque PPT que nous livrons :

• hiérarchise les travaux en fonction de leur urgence, leur cohérence technique, leur impact énergétique ou structurel,

• chiffre les interventions avec prudence et précision, en tenant compte des spécificités locales et de l’environnement bâti,

• documente les arbitrages, en expliquant clairement pourquoi certains postes sont exclus, différés ou jugés non prioritaires.

 

Une doctrine d’expert, applicable à tout le territoire

 

Notre méthode est née en Normandie, mais elle s’applique à l’ensemble du territoire français.

Elle repose sur des fondamentaux constants, que vous soyez à Lyon, Marseille, Amiens ou Paris :

• Ne rien forcer là où la réglementation devient techniquement inapplicable,

• Ne rien masquer lorsqu’un désordre est identifié,

• Ne rien copier lorsqu’un chiffrage mérite d’être affiné,

• Assumer chaque décision technique, et pouvoir en répondre juridiquement.

 

C’est cette approche qui fonde notre crédibilité. Et c’est ce qui fait que chaque DTG ou PPT signé DTG Patrimoine peut être défendu, expliqué, et utilisé comme un outil d’aide à la décision réellement fiable.

 

6. Conclusion : vers une doctrine réaliste du diagnostic global 

 

Le DTG, le DPE collectif et le PPT forment aujourd’hui le triptyque incontournable de la politique de transition énergétique et de conservation du patrimoine en copropriété. Mais leur mise en œuvre réelle sur le territoire français révèle une évidence que peu de textes assument : la France des copropriétés est multiple, morcelée, techniquement hétérogène, et souvent loin du cadre réglementaire standardisé.

 

Dans ce paysage, les petites copropriétés chauffées individuellement, partiellement rénovées, parfois mal desservies ou juridiquement inertes, se retrouvent sommées de produire des documents parfois techniquement infaisables ou juridiquement bancals, faute d’adaptation des textes aux réalités du bâti.

 

C’est pourquoi, chez DTG Patrimoine, nous défendons une doctrine du diagnostic global réaliste :

• Un DTG conforme, mais jamais aveugle ;

• Un DPE à l’immeuble, quand le DPE collectif devient une fiction réglementaire ;

• Un PPT utile, construit sur des hypothèses vérifiables, chiffré avec justesse, et priorisé selon l’état réel du bâtiment.

 

Nous ne produisons ni rapports automatiques, ni grilles vides de sens. Nous livrons des analyses fondées, documentées, juridiquement défendables, partout en France.

 

Si vous êtes syndic, copropriétaire, ou professionnel confronté à ces questions, notre cabinet peut vous accompagner. Car dans ce domaine, la vraie valeur ne réside pas dans la case cochée, mais dans la capacité à analyser, arbitrer, et justifier — avec méthode, et avec intégrité.

 

DTG Patrimoine — Diagnostics, DPE et PPT en copropriété sur toute la France.

Expertise – Réalisme – Conformité.