Comment garantir la sécurité incendie dans les copropriétés avec le DTG et le PPT ?

 

La sécurité incendie dans les copropriétés n’est pas seulement une obligation légale : elle représente un impératif de gestion proactive pour protéger les occupants, préserver les biens et assurer la pérennité du patrimoine immobilier. Avec les réformes réglementaires récentes et les attentes croissantes des propriétaires comme des autorités, les copropriétés doivent désormais intégrer ces enjeux au cœur de leur gestion, notamment à travers le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

 

Cet article explore en détail pourquoi et comment les copropriétés peuvent réussir à répondre à ces défis en 2025, en s’appuyant sur des méthodes structurées, des outils techniques et une planification rigoureuse.

 

Une réglementation de plus en plus stricte

 

La sécurité incendie dans les copropriétés repose sur un cadre législatif bien établi, régulièrement renforcé par des textes nationaux et européens. L’objectif : réduire au maximum les risques d’incendie, qui restent parmi les sinistres les plus dévastateurs pour les biens et les personnes.

 

Depuis la loi ALUR, le Diagnostic Technique Global impose une évaluation complète de l’état des bâtiments de plus de 10 ans, incluant un volet dédié à la sécurité incendie. Ce diagnostic doit examiner l’ensemble des installations et infrastructures susceptibles de prévenir ou d’aggraver un incendie, notamment :

 

• Les dispositifs d’alerte et de détection (détecteurs de fumée, alarmes incendie).

• Les équipements d’extinction (extincteurs, robinets d’incendie armés, colonnes sèches).

• Les systèmes de désenfumage, tant naturels que mécaniques.

• La conformité des portes coupe-feu et des issues de secours.

• La signalisation lumineuse des évacuations et l’éclairage de secours.

 

En parallèle, le Plan Pluriannuel de Travaux, devenu obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, permet de structurer les interventions nécessaires à la mise en conformité et à l’entretien des dispositifs de sécurité incendie. Cette planification sur dix ans devient un levier essentiel pour répondre progressivement mais efficacement aux exigences légales, tout en limitant l’impact financier pour les copropriétaires.

 

Les installations de sécurité incendie en copropriété : état des lieux et enjeux

 

Extincteurs et robinets d’incendie armés (RIA)

Les extincteurs, obligatoires dans toutes les parties communes, constituent la première ligne de défense contre un départ de feu. Leur entretien doit être effectué une fois par an par un professionnel agréé, et ils doivent être remplacés tous les 10 ans, même s’ils n’ont jamais été utilisés. Les RIA, souvent présents dans les immeubles de grande hauteur (IGH), nécessitent également une vérification annuelle pour garantir leur efficacité.

 

Détecteurs de fumée et systèmes d’alarme

Depuis 2015, chaque logement doit être équipé d’un détecteur de fumée conforme aux normes européennes. Cependant, dans les copropriétés, les parties communes nécessitent également des alarmes incendie adaptées à leur configuration. Ces systèmes doivent être testés régulièrement et remplacés en cas de dysfonctionnement.

 

Désenfumage : un enjeu crucial pour la survie en cas d’incendie

Les fumées toxiques sont responsables de la majorité des décès lors d’un incendie. Les systèmes de désenfumage permettent d’évacuer ces fumées, de maintenir une certaine visibilité pour les occupants et de ralentir la propagation du feu. Dans les immeubles récents, des dispositifs mécaniques sophistiqués peuvent être installés, tandis que les bâtiments plus anciens s’appuient souvent sur des systèmes naturels (grilles, volets).

 

Portes coupe-feu et issues de secours

Les portes coupe-feu, conçues pour résister à la chaleur et aux flammes, jouent un rôle vital dans la compartimentation des incendies. Elles doivent être inspectées régulièrement pour vérifier leur étanchéité, leur système de fermeture automatique et l’absence de détérioration. Les issues de secours, quant à elles, doivent être accessibles à tout moment, clairement signalées et équipées d’un éclairage de secours fonctionnel.

 

Diagnostic Technique Global (DTG) : un outil de prévention et de priorisation

 

Le DTG offre une analyse complète de l’état des équipements liés à la sécurité incendie dans les copropriétés. Réalisé par un expert en efficacité énergétique des bâtiments, il inclut :

 

• Un audit technique pour évaluer la conformité des installations existantes.

• Une analyse des risques : identification des points faibles, comme des gaines de désenfumage obstruées ou des extincteurs périmés.

• Une priorisation des travaux : les interventions urgentes (mise en conformité des portes coupe-feu, remplacement des détecteurs de fumée défectueux) sont clairement identifiées.

 

Le rapport issu du DTG devient un document de référence pour le syndic et les copropriétaires, en leur fournissant une vision claire des actions à entreprendre.

 

Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) : planifier pour protéger

 

Une fois les besoins identifiés par le DTG, le PPT intervient pour planifier leur réalisation sur une décennie. Cette planification stratégique est essentielle pour garantir la mise en conformité progressive des copropriétés, tout en répartissant équitablement les charges financières.

 

Le PPT permet également d’intégrer d’autres interventions connexes, comme la modernisation des installations électriques ou la rénovation énergétique, qui peuvent avoir un impact positif sur la sécurité incendie. Par exemple, le remplacement de vieilles chaudières à gaz peut réduire les risques d’explosion et d’incendie.

 

Exemple concret : une copropriété dans l’Eure

 

Prenons le cas d’une copropriété de 50 lots à Évreux, construite dans les années 1970. Le DTG a révélé plusieurs non-conformités :

 

• Les extincteurs n’avaient pas été révisés depuis trois ans.

• Les issues de secours n’étaient pas correctement signalées.

• Les gaines de désenfumage étaient obstruées par des débris.

 

Grâce au PPT, le syndic a pu planifier les travaux suivants :

 

1. Remplacement des extincteurs et installation de nouvelles alarmes incendie en année 1.

2. Nettoyage des gaines et mise en place d’un contrat annuel de maintenance en année 2.

3. Remplacement des portes coupe-feu non conformes entre les années 3 et 5.

 

Cette approche progressive a permis à la copropriété de respecter les normes sans alourdir les charges des copropriétaires.

 

Le rôle des experts dans la sécurité incendie

 

Les experts en efficacité énergétique des bâtiments sont des acteurs essentiels pour accompagner les copropriétés. Leur expertise technique, leur connaissance des réglementations et leur capacité à coordonner les interventions en font des partenaires précieux pour les syndics et les copropriétaires.

 

Ils interviennent non seulement pour réaliser le DTG, mais aussi pour :

 

• Identifier les aides financières mobilisables (subventions locales, certificats d’économie d’énergie, etc.).

• Conseiller sur les équipements les plus performants et conformes.

• Assister lors des Assemblées Générales pour expliquer les travaux nécessaires.

 

Conclusion : une approche proactive pour des copropriétés sûres et pérennes

 

La sécurité incendie est une responsabilité partagée par tous les acteurs de la copropriété. En intégrant ces enjeux au DTG et au PPT, les copropriétaires peuvent non seulement se conformer aux exigences légales, mais aussi protéger efficacement les occupants et valoriser leur patrimoine. À l’horizon 2025, les copropriétés de l’Eure et de la Normandie doivent anticiper ces démarches pour garantir une mise en conformité progressive, sereine et efficace.