Copropriétés : la bombe à retardement de 2026

Quand la loi Climat met des millions de Français au pied du mur

 Le compte à rebours est lancé

 À partir du 1er janvier 2026, toutes les copropriétés devront avoir réalisé un Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) ainsi qu’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Derrière cette obligation issue de la loi Climat et Résilience se cache une véritable révolution pour l’immobilier français. Ce n’est pas seulement une formalité administrative : c’est une contrainte qui oblige à engager des dépenses considérables, parfois insoutenables pour les copropriétaires.

 Un parc immobilier massivement concerné

 La France compte environ 628 000 copropriétés, soit près de 10 millions de logements. Plus de 70 % d’entre elles ont été construites avant 1975, à une époque où les normes thermiques n’existaient pas. Autrement dit, la majorité de ces immeubles est énergivore et nécessitera des travaux coûteux pour répondre aux nouvelles exigences. Les petites copropriétés rurales ou de villes moyennes, souvent peu structurées, apparaissent comme les plus vulnérables.

 Le coût d’un diagnostic qui n’est que le début

 La réalisation d’un DPE collectif ou d’un Diagnostic Technique Global représente déjà un premier investissement, entre 3 000 et 10 000 € pour une petite copropriété. Mais ce n’est que la partie émergée de l’iceberg. Le diagnostic débouche sur un Plan Pluriannuel de Travaux, et c’est là que la réalité financière frappe de plein fouet.

 Des travaux évalués à des dizaines de milliers d’euros par logement

 Le PPT projette les travaux nécessaires sur dix ans pour atteindre un meilleur niveau énergétique. Dans les immeubles classés E, F ou G, le coût moyen varie de 20 000 à 60 000 € par logement. Dans l’Eure, une copropriété de douze appartements des années 1960 s’est ainsi vue proposer un plan de rénovation chiffré à 350 000 €, soit près de 30 000 € par copropriétaire. Pour beaucoup, la marche est insurmontable.

 Le risque social d’un mur financier

 Une étude de l’ANIL révèle que plus d’un tiers des copropriétaires en France se trouvent déjà en situation de fragilité financière. Pour eux, le reste à charge, même après subventions, reste colossal. MaPrimeRénov’ Copropriétés permet de couvrir une partie des travaux, mais elle ne supprime pas la charge de plusieurs dizaines de milliers d’euros qui repose sur chaque foyer. Dans certaines copropriétés, les appels de fonds risquent tout simplement de doubler, voire de tripler, entraînant des impayés en cascade.

 Une menace directe sur le marché immobilier

 Les conséquences de cette réforme vont bien au-delà du seul sujet énergétique. Déjà, les appartements classés F ou G se vendent 20 à 30 % moins cher que les biens mieux notés, selon les Notaires de France. À mesure que les interdictions de location se rapprochent – 2025 pour les logements G, 2028 pour les F et 2034 pour les E –, de nombreux logements risquent de devenir invendables. Le patrimoine de millions de ménages modestes est en danger.

 Une filière professionnelle débordée

 Autre difficulté : le manque d’experts qualifiés. La France compte environ 8 000 diagnostiqueurs certifiés, mais à peine 2 000 réellement formés pour conduire des DTG et élaborer des PPT. Diagnostiquer et planifier les travaux de 600 000 copropriétés en un délai si court relève de la mission impossible. Ce déséquilibre risque de provoquer un goulot d’étranglement, une inflation des tarifs et des retards généralisés.

 Vers une explosion des contentieux

 Les retards ne seront pas sans conséquence. Des ventes pourraient être bloquées faute de DPE collectif, des copropriétaires pourraient attaquer leurs syndics pour manquement à leurs obligations, et certains syndics se retourneront eux-mêmes contre les diagnostiqueurs. Ce cocktail explosif annonce un contentieux massif comparable à celui qu’a provoqué l’amiante il y a vingt ans.

 Des petites copropriétés en première ligne

 Si les grandes résidences urbaines ont souvent des moyens financiers et des conseils syndicaux solides, ce n’est pas le cas des petites copropriétés. Dans les villages ou les petites villes, beaucoup sont gérées bénévolement, avec un fonds de travaux quasi inexistant. Leur imposer des plans de rénovation ambitieux revient à les mettre face à une impasse économique et à les condamner à l’inertie.

Une bombe politique en puissance

 Derrière la dimension technique, l’équation devient éminemment politique. Comment convaincre des retraités vivant avec 1 500 € par mois de financer 30 000 € de travaux ? Comment demander à des ménages ruraux d’investir la moitié de la valeur de leur logement pour le rénover ? Cette réforme pourrait bien provoquer une fracture sociale entre ceux qui pourront suivre et ceux qui seront laissés de côté.

 Des aides insuffisantes et mal calibrées

 Si MaPrimeRénov’ a permis de lancer des rénovations ponctuelles, elle ne répond pas à l’ampleur du défi collectif. Les plafonds sont trop bas, les conditions trop restrictives, et le reste à charge demeure insupportable pour la majorité. Quant aux banques, elles restent frileuses à financer des copropriétés fragiles, accentuant le risque de blocage. Sans plan massif d’aide publique, l’objectif affiché de verdir le parc immobilier semble hors de portée.

 Un calendrier irréaliste

 Le cap fixé à 2026 apparaît déjà irréaliste. Les experts du secteur estiment qu’il faudrait au moins cinq à sept ans de plus pour diagnostiquer et planifier correctement l’ensemble des copropriétés. Maintenir l’échéance actuelle, c’est courir droit vers un échec collectif, avec son lot de sanctions, de blocages et de drames humains.

 Une crise immobilière annoncée

 Si rien ne change, le marché immobilier français risque de connaître une crise sans précédent. Des millions de logements pourraient perdre une grande partie de leur valeur, certaines copropriétés entreront en difficulté financière chronique, et les tribunaux seront submergés par les litiges. Le choc pourrait même atteindre les banques, confrontées à des biens hypothéqués devenus invendables.

 Le rôle crucial des experts de terrain

 Dans ce chaos annoncé, la voix des experts indépendants – diagnostiqueurs, thermiciens, ingénieurs – devient essentielle. Ce sont eux qui, au plus près du terrain, constatent la réalité des immeubles et mesurent l’ampleur du problème. Leur rôle n’est pas seulement d’appliquer la loi, mais aussi d’alerter sur son impossibilité pratique et d’imaginer des solutions réalistes. Sans eux, la réforme risque de rester déconnectée de la réalité.

 Une bombe à retardement

 La rénovation énergétique des copropriétés ne peut plus être abordée comme une simple exigence administrative. C’est une question sociale, économique et patrimoniale majeure. Derrière les promesses écologiques, la loi Climat a déclenché un mécanisme qui pourrait fragiliser durablement des millions de Français. À moins d’un ajustement du calendrier et d’un soutien massif, l’échéance de 2026 restera dans l’histoire comme le déclencheur d’une crise immobilière sans précédent.